Bei der Grundsteuer stehen weitreichende Änderungen bevor. Alle (!) Immobilieneigentümer in Deutschland müssen in den kommenden Monaten eine neue Meldung an das Finanzamt abgeben. Was sind die Hintergründe und auf welche Details müssen Immobilienbesitzer achten?

Wir haben den Immobilienrecht-Spezialisten Sven R. Johns, Anwalt und Partner der Kanzlei MOSLER+PARTNER Rechtsanwälte, gebeten, einen Überblick zum aktuellen Stand zu geben.

Das höchste deutsche Gericht hat den Gesetzgeber aufgefordert, die Grundsteuer neu zu regeln. Nach endlos anmutenden Diskussionen um unterschiedliche Modelle steht nun die Erfassung der Eckdaten der Grundstücke für die Neuberechnung der Grundsteuer an.

Zahlen Eigentümer in Zukunft mehr Grundsteuer?

Immerhin ca. 15 Mrd. Euro betrug das Grundsteueraufkommen in Deutschland zuletzt. Dieses fließt an die Städte und Gemeinden. Die große Frage, die sich viele Immobilieneigentümer stellen, ist, ob sie mit der neuen Berechnung mehr, weniger oder in etwa gleich viel Grundsteuer bezahlen werden.

Da noch nicht alle Eckdaten feststehen, ist auch eine konkrete Berechnung der neuen Grundsteuer noch nicht möglich. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfällt, wird voraussichtlich erst im 4. Quartal 2024 feststehen.

Neuberechnung greift ab 1. Januar 2025

In den kommenden Wochen starten die Arbeiten für die Neuberechnung der Grundsteuer. Das bislang geltende Berechnungsmodell wird übergangsweise noch bis Ende 2024 angewendet.

Ab 2025 bezahlen Grundstückseigentümer erstmals Grundsteuer nach dem neuen Berechnungsmodell.

Bestandsaufnahme = Steuererklärung = Eckdaten mitteilen

Für diese Neuberechnung ist zunächst eine Bestandsaufnahme erforderlich. Deshalb müssen alle Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Aktuell erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auf Basis der Einheitswerte, die den Wert der Immobilien aus dem 1964 (West) oder 1935 (Ost) widerspiegeln und nun aktualisiert werden sollen.

Merke dir den Begriff Grundsteuerwert

Der Begriff des Einheitswerts wird in Zukunft nicht mehr verwendet werden. Stattdessen handelt es sich dann um den Grundsteuerwert, der in das Fachvokabular neu aufgenommen wird.

Berechnungsgrundsätze nicht einheitlich

Mit dem Gesetzespaket für die Grundsteuer hat der Bund ein Modell für die Berechnung der Grundsteuer vorgegeben, das aber von den Bundesländern nicht zwingend angewendet werden muss.

Deshalb haben die fünf Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen ein anderes Modell gewählt. Zudem werden das Saarland und Sachsen sich zwar an dem Bundesmodell orientieren, aber andere Sätze bei der konkreten Berechnung der Steuerlast verwenden.

Rechtsanwalt Sven R. Johns

Faustregel für die Bewertung nach dem Bundesmodell (für elf Bundesländer)

An der Berechnung der Grundsteuer ändert sich nicht so viel, wie es das dicke Gesetzespaket und die vielen Anforderungen bei der neuen Grundsteuererklärung erwarten lassen. Die Faustregel wird weiterhin lauten:

Grundsteuerwert X Steuermesszahl X Hebesatz

Neuer einheitlicher Bewertungsstichtag

Mit den Neuregelungen erfolgt die Bewertung der Grundstücke in Deutschland auf den Bewertungsstichtag 1. Januar 2022. Zur Feststellung dieses neuen Grundsteuerwerts müssen Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch abgeben.

Abgabe der Steuererklärung

Immobilieneigentümer müssen die Steuererklärung bis zum 31. Oktober 2022 abgeben. Allerdings können die Grundstückseigentümer nicht sofort loslegen. Denn: Das System für die elektronische Abgabe der Steuererklärung ist noch nicht freigeschaltet. Stand heute (Ende April 2022) plant das Bundesfinanzministerium die Freischaltung für Anfang Juli 2022.

Der Run auf die Steuererklärungen

Nur Immobilienexperten wissen, was dann für ein Run auf dieses Systeme losgehen wird. Für etwa 36 Mio. Grundstücke in Deutschland ist die Neubewertung erforderlich. Dafür dienen die Angaben für jedes einzelne Grundstück, die die Finanzämter mit den Steuererklärung bis Ende Oktober 2022 einsammeln.

Aus diesen Angaben der Eigentümer ermitteln die Finanzämter den Grundsteuerwert. Nach aktuellem Stand ist geplant, dass Finanzämter die Bescheide über den Grundsteuerwert bis etwa Ende 2023 an die Eigentümer verschicken.

Fokus auf Festsetzung des Grundsteuerwerts legen

Die Berechnung dieses Grundsteuerwerts einer Immobilie ist entscheidend. Eigentümer und ihre Berater (sei es Steuerberater, oder Immobilienexperten) müssen bei dieser Festsetzung besonders genau aufpassen und nachrechnen. Bei Zweifeln an der Richtigkeit dieser Berechnung wäre ein Einspruch gegen diese Feststellung des Grundsteuerwerts zu prüfen.

Ist der Grundsteuerwert einmal rechtskräftig festgesetzt, erfolgt auf dieser Grundlage die Berechnung der Grundsteuer. Befassen sich aber Eigentümer erst mit dem eigentlichen Grundsteuerbescheid und wollen Einspruch dagegen einlegen, kann mit diesem späteren Einspruch die Festsetzung des eigentlichen Grundsteuerwerts nicht mehr angefochten werden.

Berechnung des Grundsteuerwerts

Vereinfacht ausgedrückt wendet das Finanzamt je nach Art des Grundstücks entweder ein Ertragswertverfahren (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke) oder ein Sachwertverfahren (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige Grundstücke).

Allerdings sind die Verfahren typisiert, so dass z.B. beim Ertragswertverfahren nicht die tatsächlich vereinbarten Mieten, sondern auf Grundlage statistischer Durchschnittswerte, aus denen ein Rohertrag des jeweiligen Grundstücks/Immobilie errechnet wird.

Welche Angaben müssen in der Steuererklärung gemacht werden?

Damit für diese typisierte Berechnung jedes Grundstück in die richtige Kategorie eingeordnet werden kann, sind diverse Angaben im Rahmen der Steuererklärung von jedem Immobilieneigentümer anzugeben.

Von Seiten der Finanzverwaltung und des Bundesfinanzministeriums wird die Angabe als sehr einfach dargestellt. Tatsächlich sind eine Vielzahl von Angaben erforderlich, die viele Eigentümer nicht werden selbst ermitteln können.

Nach bisher bekanntem Stand sind anzugeben:

Grundstücksgröße
Bodenrichtwert je Quadratmeter
Baujahr
evtl. Jahr einer Kernsanierung
gesamte Wohnfläche
gesamte Nutzfläche
Nutzfläche der Räume, die keine Wohnräume sind
Anzahl der Wohnungen (inkl. Größenangaben zu einzelnen Wohnungen)
Anzahl der Garagenstellplätze
für Grundstücke, die dem Sachwertverfahren unterliegen, die Bruttogrundfläche

An wen werden sich Eigentümer wenden?

Viele Eigentümer werden sich an ihren Steuerberater wenden, um die Erklärung abzugeben. Vielfach werden aber von Immobilienmaklern und Hausverwaltungen sowie von Sachverständigen Daten abgefragt werden. Es lohnt sich, dass sich die beratenden Firmen der Immobilienwirtschaft auf den Run, der über den Sommer entstehen wird, vorbereiten.

Gern halten wir dich zu diesem Thema auf dem Laufenden, sobald zusätzliche Informationen vorliegen.

Außerdem veranstalten die Kolleg:innen der FIO Systems GmbH am 21. Juli von 10 – 11 Uhr eine Online-Seminar, in dem sie erläutern, was bei der Abgabe der Grundsteuererklärung zu beachten ist. Damit können die Berater:innen in den Sparkassen ihre Kund:innen kompetent unterstützen.

Einschlägige Vorschriften zur Vertiefung

§ 252 Bewertungsgesetz
§ 254 Bewertungsgesetz
Anlage 39 zu § 254 Bewertungsgesetz (mit den pauschalierten Netto-Kaltmieten je Bundesland und Gebäudetyp)
Mietniveaustufen nach Anlage 39 zu § 254 Bewertungsgesetz
Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV) vom 18. August 2021
Grundsteuergesetz – GrStG
Elektronische Übermittlung der Grundsteuererklärung gem. § 228 Abs. 6 BewG
Anwendungserlass zum Bewertungsgesetz – AEB – als Entwurf des Bundesfinanzministeriums